En tant que bailleur, vous avez la possibilité de réviser le loyer de votre locataire afin de l’ajuster à la réalité du marché. Cependant, il peut arriver que vous n’ayez jamais procédé à cette révision depuis plusieurs années. Il est donc temps de remédier à cette situation et d’agir en conséquence.
Comprendre les conditions de révision d’un loyer
Avant de se lancer dans la révision d’un loyer qui n’a jamais été révisé, il faut d’abord s’informer sur les conditions légales liées à cette démarche. En effet, la révision d’un loyer ne peut se faire que si certaines conditions sont remplies :
- Le contrat de location doit prévoir une clause de révision annuelle du loyer.
- La révision doit être basée sur l’évolution de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) selon l’activité exercée par le locataire.
- La révision ne peut pas entraîner une augmentation supérieure à la variation de l’indice choisi.
Si ces conditions sont remplies, le bailleur peut alors entamer les démarches nécessaires pour réviser le loyer de son locataire.
Calculer le nouveau loyer ajusté
Une fois que vous avez vérifié que les conditions légales sont réunies pour procéder à la révision du loyer, vous pouvez passer au calcul du nouveau montant ajusté. Pour ce faire, vous devez prendre en compte l’évolution de l’indice choisi (ILC ou ILAT) entre la date de référence du dernier loyer connu et la date de révision souhaitée.
La formule de calcul est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (Indice de révision / Indice de référence)
Où :
- Loyer actuel : il s’agit du loyer pratiqué avant la révision
- Indice de révision : c’est l’indice publié le plus récemment par l’Insee à la date de révision souhaitée
- Indice de référence : c’est l’indice qui était en vigueur lors du dernier loyer connu
Démarches à effectuer auprès du locataire
Une fois que vous avez déterminé le nouveau montant du loyer ajusté, vous devez en informer votre locataire. Plusieurs étapes doivent être respectées :
1. Notification de la révision à votre locataire
La première démarche consiste à notifier la révision du loyer à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par remise en main propre contre un reçu émargé. Cette notification doit préciser :
- Le montant du loyer révisé
- La date d’effet de la révision
- Les références des indices utilisés pour le calcul
- La formule de calcul appliquée
2. Délai de prescription
Attention, il existe un délai de prescription pour réclamer une révision de loyer non effectuée dans les temps. Ce délai est de trois ans à compter de la date de révision prévue initialement. Passé ce délai, le bailleur ne pourra plus exiger de réajustement du loyer pour les années écoulées.
3. Négociation et accord avec le locataire
Il est également recommandé de discuter avec votre locataire afin de trouver un terrain d’entente concernant l’augmentation du loyer. Un dialogue constructif et transparent peut aboutir à un accord amiable et éviter des litiges ultérieurs entre les parties.
Rattrapage des loyers impayés
Si vous avez négligé de réviser le loyer pendant plusieurs années, sachez qu’il est possible de récupérer les sommes dues au titre du rattrapage des loyers impayés. Toutefois, cette démarche doit respecter certaines conditions :
- Le rattrapage des loyers impayés doit être demandé dans les trois ans suivant le point de départ de chaque période annuelle de révision.
- Le rattrapage doit être effectué sur une base annuelle, en tenant compte de l’évolution de l’indice choisi pour chaque année concernée.
- Le bailleur doit adresser une demande écrite au locataire, précisant le montant des loyers impayés et la méthode de calcul utilisée.
- Le locataire dispose d’un délai de six mois à compter de la réception de la demande pour régler les sommes dues.
En résumé
Réviser un loyer qui n’a jamais été révisé nécessite de bien connaître les conditions légales applicables et de suivre scrupuleusement les démarches prévues. Il est essentiel de respecter les droits du locataire tout en veillant à adapter le loyer aux réalités du marché. Enfin, la communication et la transparence entre les parties peuvent faciliter la mise en place d’une telle révision et éviter des tensions inutiles.
